Qué aspectos legales y preguntas hay que considerar para saber de cómo comprar una casa?

1. Cuando alguien va a comprar una casa nueva o usada, qué papeles debe pedir para asegurarse que esté todo en regla? Por qué?

El cómo comprar una casa requiere saber en primer instancia qué documentación está obligado el vendedor a entregarnos. Para propiedades nuevas y usadas los documentos son los mismos:

LISTADO DE DOCUMENTOS PARA EL ESTUDIO DE TÍTULOS

1.- Copia de las escrituras de compraventa y demás títulos traslaticios de dominio hasta enterar el plazo de 10 años y copia de las escrituras de cancelación de saldos de precio, en su caso. 2.- Copia de las respectivas inscripciones practicadas en el Conservador de Bienes Raíces respectivo de los títulos traslaticios de dominio, hasta enterar el plazo de 10 años. 3.- Copia de la Inscripción de dominio del inmueble a nombre del vendedor, con certificado de vigencia, emitido con no más de 30 días de anticipación a la fecha. 4.- Certificado de gravámenes y prohibiciones de 30 años, emitido con no más de 30 días de anticipación a la fecha. 5.- Certificado de no expropiación SERVIU y Municipal. 6.- Certificado emitido por la Tesorería General de la República acreditando que el inmueble no registra deuda por concepto de impuesto territorial. De estar exento de este pago, certificado de Aseo Municipal. 7.- Tratándose de Sociedades Anónimas que venden y cuando sea procedente, acompañar autorización prevista en el artículo 57 de la Ley 18.046. 8.- Personería y facultades de los representantes legales de las personas jurídicas y antecedentes legales. 9.- Si en alguna transferencia un vendedor hubiere actuado representado por un mandatario, acompañar copia de la escritura de mandato, salvo que este se hubiere insertado en la respectiva escritura. 10.- Certificado de informaciones previas. 11.- Copia de planos inscritos en CBR. 12.- Copia de cualquier gravamen que figure en el certificado de gravámenes y prohibiciones. 13.- Copia de Avalúo fiscal detallado, conforme a periodo vigente en la fecha de firma. 14.- Copia de Cédula de identidad de comparecientes. 15.- Certificado de matrimonio, AUC o declaración de soltería, según sea el caso. 16.- Certificado de Gastos Comunes al día (siempre y cuando aplican), 17.- Todos los servicios básicos como luz, agua y gas al día.

Los documentos deberán acompañarse en original o fotocopia legalizada ante notario, bajo la fórmula copia fiel del original que se he tenido a la vista.

La Copia de la inscripción del dominio del vendedor, el certificado de gravámenes y prohibiciones y el plano timbrado por el CBR, deben ser originales.

Las Razones de pedir Documentos Legales

La única razón de pedir esta documentación es para poder hacer de forma correcta los estudios de títulos (es como chequear los antecedentes de un auto o un certificado de antecedentes de las personas). Las razones de este estudio de títulos son los siguientes: 1. Evitar fraudes. 2. Proteger al comprador. 3. Asegurar que la propiedad quede correctamente inscrita. 4. Asegurar que ninguna persona/familiar de un anterior dueña reclame derechos sobre la propiedad. 5. Que todos los gastos a la propiedad como gastos comunes, contribuciones y servicios básicos estén al día. 6. Asegurar que el comprador en el futuro pueda vender la propiedad sin ningún problema.

2. Qué pasa si uno de estos documento al querer comprar la casa sale mal? Pueden haber multas después?

El vendedor está obligado de entregar la propiedad ajustado a derecho, es decir sin ninguna observación. Para asegurar que así sea, se hace el estudio de títulos y se requiere de todas formas de la ayuda de un abogado especialista en temas inmobiliarios. Esto es muy importante: el estudio de títulos no lo puede hacer cualquier abogado y tampoco ningún corredor de propiedades. El abogado tiene que ser uno que tiene mucha experiencia en estos temas. Los abogados se especializan similar a los médicos. Cuando tenemos un problema dental vamos al dentista, cuando tenemos un problema con la piel vamos al dermatólogo.

Compra al Contado

Cuando uno compra al contado una propiedad uno mismo como comprador se tiene que preocupar de encontrar un abogado que realiza este estudio de títulos. Si compran con Bienisimo.com pueden contar con el apoyo de un abogado especialista que tiene más de 20 años de experiencia en este campo.

Compra con Crédito

Cuando uno compra con crédito hipotecario, son los bancos e instituciones financieras que tienen sus abogados propios. Los gastos correspondientes los cobra por lo general el banco con cargo a nuestra cuenta corriente. En el cálculo de la Carga Anual Equivalente se encuentran incorporados estos gastos.

Si uno de los documentos sale con observaciones no existen multas para el comprador porque el vendedor las tiene que resolver. Sin embargo de no hacer el estudio de títulos puede haber consecuencias graves. Hasta en el peor de los casos la pérdida de la propiedad.

3. Han habido experiencias en que porque no estaban en regla una ampliación por ejemplo, o una deuda, no se haya podido comprar una casa? O se pudo comprar pero están expuestas a multas?

Sí, esto siempre y cuando que el comprador hace el estudio de títulos correspondientes y el comprador se entera que la casa tiene algún problema. En primera instancia se recomienda firmar una Promesa de Compraventa para asegurar el compromiso de ambas partes – vendedor y comprador. En la promesa se incorpora una párrafo que indica lo siguiente:

Párrafo de la Promesa de Compraventa

"Los bienes materia de la presente promesa se venderán como especie o cuerpo cierto, en el estado en que se encuentran, libres de ocupantes, enseres y de todo gravamen, deuda, hipoteca, prohibición, embargo o juicio pendiente; con sus derechos, usos, costumbres, reglamentos, modificaciones, complementaciones y servidumbres activas y pasivas; con el pago de las contribuciones, gastos comunes y demás servicios al día, obligándose el promitente vendedor al saneamiento en conformidad a la Ley."

Posterior a la firma de la promesa se realiza el estudio de títulos y por ende el vendedor se promete a entregar toda la documentación para asegurar que la casa no tenga ningún problema. Eso incluye posibles ampliaciones reguladas.

Multas pueden haber en el sentido de que las contribuciones, gastos comunes o servicios básicos no estén al día y el comprador se ve obligado de pagarlos. Esto se evita con el estudio de títulos.

4. Cuáles son los problemas más comunes que se encuentran las personas cuando se preguntan de cómo comprar una casa? En qué suelen haber problemas?

Hay 3 principales problemas que enfrentan las personas a la pregunta de cómo comprar una casa:

El Corredor de Propiedades

1. El inmueble se vende mediante corredor: esto encarece la compra para las personas porque por lo general los corredores cobran un 2% del precio de la propiedad + IVA. El problema no es el corredor en sí, sino que éste no le entrega ningún valor agregado a los compradores. Las personas quieren ahorrar tiempo pagar lo menos posible en la compra y necesitan un asesoría que defiende sus intereses. Estas necesidades las satisface sólo un Personal Shopper Inmobiliario® quien se posiciona en un 100% y de forma exclusiva a favor de los compradores. Los corredores tratan de ser “juez y parte” lo que al final del día resulta en un pobre desempeño para las personas que compran propiedades.

El Valor Publicado

2. El valor publicado se encuentra por encima del valor de mercado: Para negociar mejores precios se recomienda tasar la propiedad que se quiere comprar antes de firmar cualquier promesa. La tasación indica el valor justo del inmueble. Las tasaciones se pueden hacer directamente con un tasador quien cobra por lo general unos UF 3,0 dependiendo de la propiedad o bien con el banco donde tenemos cuenta corriente. Con UF 2,0 resulta ser algo más conveniente y se cargan directamente a nuestra cuenta.

El Estado de la Casa

3. La propiedad se encuentra en un mal estado: la gravedad de los daños se recomienda analizar con empresas expertas en esta materia. En Bienisimo.com también se ofrece la gestión de estos servicios. Dependiendo del estado de la propiedad, nos permite negociar en nuestro favor el valor final de compra.

5. Qué consejos le daría a alguien que va a comprar su casa? Recomiendan por ejemplo, hablar con los vecinos para saber si hay más problemas, hacer una revisión de su infraestructura? Cómo resguardarse?

Pimer Tip

El principal consejo que esté acompañado por un Personal Shopper Inmobiliario® como Bienisimo.com antes de comprar cualquier inmueble. De esta forma recibe 3 importantes beneficios:

Primer Beneficio

1. Asesoría inmobiliaria personalizada acerca de cómo comprar una casa.

Segundo Beneficio

2. Ahorro de tiempo: sólo visita casas que cumplen con sus deseos y su perfil personal. Bienisimo.com se encarga de presentarle previamente las casas mediante informes. Estos informes contienen una parte cuantitativa y una parte cualitativa.

La parte cuantitativa incluye la comparación de valor de compra con el valor de mercado, valor de arriendo, valor de dividendo, valor de plusvalía y rentabilidad. La rentabilidad si es para inversión varía si se compra al contado o con crédito. Por el apalancamiento la compra con crédito suele ser más rentables que la compra al contado.

En la parte cualitativa se incluye todo el análisis de la propiedad, su infraestructura y el entorno con vecindario, transporte, salud, educación, negocios comerciales, seguridad y áreas verdes. En casos de propiedades más antiguas tenemos especialistas que se encargan de revisar el estado de techo, paredes, cañerías, cableado de luz e instalaciones de gas.

Al contratar los servicios de Bienisimo.com el comprador se ahorra todo este trabajo y recibe de forma transparente y sencilla la casa analizada en su escritorio. Desde ahí puede tomar la decisión que propiedades visitar.

Tercer Beneficio

3. Ahorro de dinero: compra propiedades por de debajo de valor de mercado porque Bienisimo.com negocia en su nombre.

Segundo Tip

El segundo muy importante consejo es que realice el estudio de títulos cuando compra al contado. El banco se encarga de eso cuando compra con crédito.

Tercer Tip

El tercer muy importante consejo es precisar las condiciones para la entrega del vale vista por el pie o por el valor de la propiedad. Este tip es clave para un proceso de cómo comprar una casa de forma segura. El dinero de la transacción debe dejarse en la notaría mediante un vale vista en formato endosable a nombre del comprador y establecer – mediante instrucciones notariales – que éste será endosado al vendedor una vez que la propiedad esté inscrita correctamente en el Conservador de Bienes Raíces a nombre de su nuevo propietario. Así, el comprador se asegura de que en caso de ocurrir cualquier inconveniente que impida la inscripción de la propiedad a su nombre, podrá recuperar el dinero que había asignado para ello.

Conclusión

Cómo comprar una casa puede ser un proceso desafiante y complejo. Sin embargo, con el apoyo y la asesoría correcta de expertos inmobiliarios la búsqueda de la casa deseada y todos los aspectos legales terminan siendo sencillos y seguros. La compra de la casa puede incluso aportar a lograr de conseguir la Libertad Financiera.