Crédito hipotecario: ¿qué debemos considerar para invertir en inmuebles?

Crédito hipotecario: ¿qué debemos considerar para invertir en inmuebles?

Crédito hipotecario: ¿qué debemos considerar para invertir en inmuebles?

Un crédito hipotecario es prácticamente una necesidad cuando se quiere invertir en inmuebles. Te ayudamos con algunos consejos para tomar una decisión informada. La vivienda es un anhelo que atraviesa a la sociedad. Gran parte de la población desea contar con un espacio propio que le genere tranquilidad y seguridad tanto personal como familiar. Por ello, pensar en un crédito hipotecario también es parte de las tareas que se deben asumir para concretar ese sueño. Además, con un préstamo podrás permiten invertir en inmuebles, pero será importante que puedas garantizar su pago en cierta cantidad de cuotas en un determinado plazo.En este post te explicaremos qué tipos de créditos hipotecarios existen, la tasa de interés a considerar y los mecanismos para preparar una solicitud. ComparaOnline, sitio que te permite cotizar distintos productos financieros, te ayudará a que comiences con los primeros pasos de esta marcha: informarte, cotizar y comparar alternativas existentes para que invertir en inmuebles no se transforme en un dolor de cabeza.

Crédito hipotecario

El crédito hipotecario es el producto financiero más grande del mercado. Por la magnitud de comprar una propiedades la suma de dinero más alta que un banco puede prestarle a una persona natural, y que generalmente cubre el 80% del valor de la vivienda que queremos adquirir (precio que, por lo general, se traduce en UF). De acuerdo a la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), un crédito o mutuo hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda. Existen distintos tipos de créditos que pueden ser otorgados:1. Letras de crédito: este es un tipo de crédito hipotecario financiado con un instrumento que emite el banco, conocido como “letras hipotecarias”, las que pueden ser transadas en la Bolsa de Valores por el banco o ser adquiridas por éste o un tercero a fin de obtener los recursos que financian el crédito. De acuerdo a las condiciones del mercado, el precio por la venta de estas letras puede variar. Es decir, puede aparecer una diferencia entre el valor de la letra y el precio al que esta se transa. La persona que sea beneficiaria o se haga cargo de esta diferencia, deberá precisarse en la escritura. Si esta persona es el deudor y se produce una diferencia negativa, deberá hacerse cargo de la misma.2. Mutuo hipotecario endosable: en este caso, el préstamo es financiado con los recursos propios que cuenta el banco. La persona que pide el crédito hipotecario recibirá el monto aprobado y no se generará diferencia alguna como en el caso del crédito con letras hipotecarias. A su vez, este crédito hipotecario puede ser transferido mediante endoso por parte del banco, quedando registrado en la respectiva escritura pública. Este tipo de préstamo permite al titular del contrato de pago entregarlo a terceros para su financiamiento.3. Mutuo hipotecario no endosable: el crédito hipotecario es financiado con recursos propios del banco pero, en este caso, no podrá ser transferido mediante endoso. La regulación del mismo dependerá de lo que se haya pactado con el respectivo contrato, de la Ley General de Bancos y de la Ley 18.010 referida a las operaciones de crédito de dinero.Según el Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC), el  tipo de crédito  hipotecario de mayor  crecimiento en la banca a  partir del año 2008 corresponde  al Mutuo hipotecario no endosable, mientras que las Letras hipotecarias han ido a la baja desde fines del 2006. En ese sentido, el crédito hipotecario más comercializado es el no endosable, alcanzando un 82% respecto del stock total de alternativas bancarias.

Interés del crédito hipotecario

Al valor de lo que se pidió prestado al banco, en la devolución hay que agregarle lo que la institución bancaria te cobra por prestarte el dinero. Eso se conoce como tasa de interés, que en términos formales, es el porcentaje del crédito que se paga adicionalmente a la cantidad de dinero que se pidió en el mismo.Las tasas de interés tienen un límite preestablecido por la ley chilena y regulada por la SBIF. Este tope se conoce como tasa máxima convencional y se fija como porcentaje mensualmente para todos los bancos e instituciones financieras.Cabe destacar que esta tasa máxima debe ser cumplida por todos los bancos, independiente del tipo de crédito que el usuario solicite y sin importar si se trata de un financiamiento con algunas de las tres tasas existentes, las cuales son:

  • Tasa Fija, significa que el porcentaje del préstamo que pagarás será el mismo a lo largo de todo lo que dure el crédito, sin importar su duración ni los cambios económicos que puedan ocurrir. Son tasas más altas, pero a la vez presentan menos riesgo, pues no presentarán variación del dividendo mensual.
  • Tasa Variable, consiste en un porcentaje de interés que se revisa semestral o anualmente, pudiendo aumentar o disminuir dependiendo de la marcha de la economía. Al momento de solicitar el crédito se toma un índice de referencia. Cada vez que se cumple el plazo acordado de revisión, se determina el nuevo porcentaje en base al valor del índice referencial para ese momento. La tasa es menor que la fija pues tiene un riesgo mayor. Por eso, sólo se recomienda si tienes expectativas de aumento de ingresos.
  • Tasa Mixta, que como su nombre lo indica, es una mezcla entre la fija y la variable. Al solicitar un crédito hipotecario, el banco aplica una tasa fija, que se pacta por un determinado tiempo, en un rango de entre 3 a 10 años. Pasado este plazo, comienza a aplicar una tasa variable previamente estipulada por el cliente y el banco.

Entender la importancia de la tasa de interés al solicitar un crédito hipotecario es solo el primer paso. Lo fundamental es conocer las diferencias que existen entre las tasas disponibles en el mercado financiero, para aprovecharlas al máximo y no gastar de más.El costo del crédito hipotecario está conformado, entonces, por el valor solicitado para la compra de la propiedad y la tasa de interés fijada por del banco (de la cual SERNAC advierte que puede llegar a una diferencia de $15 millones en un plazo a 25 años). A esto se le suman los gastos operacionales (tasación de la propiedad, estudios legales, gastos notariales, impuestos e inscripción en Bienes de Raíces).Con estos elementos, el consumidor tiene el derecho a conocer el Costo Total del Crédito (CTC) y la Carga Anual Equivalente (CAE), que son instrumentos que te permitirán tener certezas de lo que se debe pagar y así podamos planificar de mejor manera.

Invertir en inmuebles

La información sobre los tipos de crédito hipotecario y pagos asociados es un paso importante, que se puede ver complementado por herramientas de cotización y simulación online. Un siguiente paso en este andar es ver si efectivamente cumples con los requisitos para que te den un crédito.Pero, más allá de las condiciones en las que te encuentres al momento de pensar en invertir en inmuebles para uso propio, o bien invertir en una vivienda para arrendar, te entregamos algunos consejos para que vayas preparándote con  el compromiso de gran envergadura que significa solicitar un crédito hipotecario. Recuerda que el pago de dividendos puede alcanzar varias décadas, tiempo en el cual no siempre se llega a navegar sobre aguas tranquilas.Por ello:

  • Comienza a ahorrar un tiempo antes de pedir tu crédito, pues la mayoría de los bancos te pedirán el 20% del valor del inmueble para poder financiarte el 80% restante.
  • Valida tu situación financiera, para tener el préstamo más acorde a tus ingresos. Ello requiere estabilidad en tus ingresos y control sobre tus deudas, ya que así evitarás que seas considerado un riesgo por las entidades crediticias.
  • Ten conciencia que lo más importante es poder pagar ese crédito en un plazo conveniente. No te endeudes con algo que no vas a poder pagar y que va a ser un problema durante años. Averigua en distintas instituciones financieras sobre sus tasas de préstamos hipotecarios para elegir el que más te convenga y solicita un plazo que te quede cómodo.
  • Infórmate y utiliza alguna de las ayudas del Estado en cuanto a subsidios. Ellos son otorgados mediante el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y son refuerzos al ahorro o al crédito hipotecario para comprar una vivienda, construirla o refaccionarla.
  • Una vez que ya hayas comprado tu casa, realiza los pagos del crédito en tiempo y forma y cuida de no endeudarte con otros préstamos. Los pagos de la casa son fundamentales pues, si no cumples, puedes perderla. Guarda cuidadosamente la escritura y demás documentación, como así también cada comprobante de pago que respalde tus acciones financieras.

Recuerda que el mejor crédito hipotecario para invertir en inmuebles es aquel que sabes que podrás cumplir con los pagos, que no tiene letra chica engañosa y que puede garantizarte una vida más segura y tranquila.

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