La importancia del estudio de títulos al momento de comprar un inmueble

Al momento de decidir realizar una compra o inversión de un inmueble, es fundamental contar con todos los requisitos y cumplimientos para no encontrarse con sorpresas o irregularidades. Una venta no estará completa hasta que se manifieste el mero consentimiento y aceptación para la misma por medio de las partes.

En bienes raíces

Esta manera de contemplar los "negocios jurídicos", se manifiesta a través de lo establecido en el artículo 1.801 del Código Civil. Sin embargo, también se indican las excepciones a este principio, en las cuales no se considerará perfeccionada la venta, a menos que se otorgue la escritura pública o privada ante el funcionario competente. Entre esas excepciones, se encuentran los bienes raíces, los cuales tienen una gran importancia, ya que entre los mismos se cuentan los inmuebles. Este antecedente legal, da una idea sobre la importancia de hacer patente, en documentos públicos o privados, los negocios jurídicos que impliquen la transferencia de la propiedad de una cosa. Lo anteriormente mencionado, tiene especial relevancia en la venta de bienes inmuebles, producto de su alto valor en el mercado, razón por la cual es necesario tener esto presente, por ejemplo, a la hora de preguntarse ¿cómo comprar un departamento?

¿Cuál es la función de los títulos?

Los títulos tienen carácter probatorio y de validez, estableciendo además, todos los datos relevantes respecto al inmueble y la identidad de las partes involucradas en el negocio. Por su parte, una de las principales funciones de contar con un título que cumpla con todas las formalidades pertinentes, es la de otorgar fe pública a los actos realizados, con el fin que los mismos sean imponibles frente a terceros y el Estado. Para ello, es necesario que el título sea firmado por el notario competente y (en el caso de los títulos inmobiliarios) registrado ante el Conservador de Bienes Raíces.  Dichas características, garantizan el correcto ejercicio de las facultades que acompañan al derecho de propiedad: uso, goce, disfrute y disposición, siendo este último el de mayor importancia, en este caso particular.

¿Qué implica el estudio de los títulos y cuáles son las principales razones para hacerlo?

El estudio de títulos implica el acto preparatorio de revisar y comprobar todos los documentos que pudieran estar relacionados con el inmueble en cuestión, tanto actuales como los registrados en los últimos 10 años. Es vital dedicar el tiempo suficiente al estudio de los títulos, ya que esto va a traer como resultado una serie de ventajas:

• Mayor seguridad jurídica a la hora de realizar la compra del inmueble.
• Dotar de mayor legitimidad al acto.
• Comprobar de manera fehaciente las características, medidas y propiedades del bien en cuestión.
• Revisar todos los negocios anteriores que hayan tenido por objeto dicho bien, garantizando la no existencia de una posible disputa, producto de la reclamación de un tercero que alegue tener derecho sobre el mismo.
• Comprobar la veracidad de las afirmaciones del vendedor, con respecto a su facultad para realizar la venta del bien, sea como propietario o mandatario. También en lo que respecta a su estado civil, capacidad, etc.

¿Quién tiene que pagar por el estudio de títulos?

Si la operación se realiza al contado, es el comprador quien debe encargar el estudio de títulos a su abogado, mientras que si la compra se ejecuta utilizando un crédito hipotecario, será el banco quien los realice; como parte de los gastos por diversos trámites que cobra al comprador. Eso sí, el banco efectuará el estudio sólo una vez que haya aprobado los antecedentes comerciales y tasado la propiedad. En definitiva, si bien el vendedor o la inmobiliaria están obligados a proporcionar todos los títulos y antecedentes, es el comprador quien paga por el estudio, ya que es de su interés que la propiedad se pueda inscribir a su nombre sin ningún inconveniente.

¿Qué riesgos existen para mí como comprador o en el futuro como dueño y vendedor, si no se hace un estudio de títulos?

A la hora de preguntar ¿cómo comprar un departamento? Es necesario entender que el estudio de títulos es un paso fundamental para evitar las irregularidades que podrían propiciarse. Por ejemplo: que el vendedor no sea propietario pleno del bien, que exista un crédito hipotecario sin cancelar, que se haya vendido el bien a otra persona al mismo tiempo (una modalidad de estafa), entre otros.