La seguridad e independencia del sistema Blockchain ha llevado a que muchos sectores, además del financiero, comenzaran a usarlo, incluyendo industrias mineras, empresas de inversión de capital, compañías de desarrollo de soluciones para seguridad cibernética, seguros, logística y otras.

En contraposición, el Blockchain en el sector inmobiliario y bienes raíces ha tenido una entrada tímida, aunque existen proyectos interesantes que son seguidos de cerca por muchas empresas y gobiernos, pero aún sin un empuje que pueda señalar que se convertirá en la herramienta básica para la compraventa de inmuebles y propiedades en el mundo.

Sin embargo, hay que destacar el potencial del Blockchain en el sector inmobiliario, porque trae seguridad y transparencia a un área muy golpeada por los recientes vaivenes de la economía mundial.

Durante la crisis económica de Estados Unidos en 2008, el mercado inmobiliario se derrumbó dejando miles de millones de dólares en pérdidas por propiedades y bienes raíces devaluadas de un día para otro.

Para protegerse de las debilidades del sistema financiero tradicional y de las políticas económicas no muy exitosas que algunos gobiernos implementan, los bancos y entes hipotecarios suelen asumir políticas auto proteccionistas que dan más prioridad a proteger (y aumentar) los recursos de estas instituciones que a facilitar a las personas el acceso a una vivienda de su gusto.

De hecho, los recargos por préstamos hipotecarios para compra o mejora de viviendas son los costos que más afectan las economías familiares en Estados Unidos, Canadá, casi toda Latinoamérica y gran parte de Europa.

El Blockchain en el sector inmobiliario ofrece la posibilidad de eliminar muchos trámites y comisiones bancarias y de agentes de bienes raíces, ayudando a las personas a tener más dinero disponible para pagar la vivienda o mejorarla después.

Pero antes de continuar vamos a explicar mejor en qué consiste esta plataforma.

¿Qué es el Blockchain?

Con la masificación de las tecnologías de la información desde mediados del siglo XX muchos sectores de la economía comenzaron a cambiar sus métodos tradicionales de trabajo para incorporar nuevos mecanismos de transferencia de fondos, registros de datos, seguimiento contable y otros procesos antiguamente hechos de manera manual.

Al inicio del siglo XXI, el cambio más importante fue la aparición de la moneda virtual Bitcoin, cuyo valor no está marcado por ningún banco central o ente perteneciente a un gobierno, ni tampoco se puede "tener en la mano" como los billetes y monedas tradicionales.

El dinero virtual existe en el mundo del internet y su valor lo da la confianza de quienes deciden usarlo basándose en la rapidez de las transacciones y sobre todo, la extrema seguridad que brinda la plataforma informática sobre la cual opera, que es conocido como cadenas de bloques o Blockchain.

El Blockchain nació en 2008 como plataforma para el lanzamiento del Bitcoin, pero hoy es la base tecnológica de una gran cantidad de criptomonedas que nacieron posteriormente.

El Bitcoin y otras monedas virtuales usan el Blockchain para sus registros y transacciones.

Esta es una especie particular de base de datos que registra cronológicamente y de manera segura todas las operaciones, haciendo uso de una red compartida entre pares, es decir, entre usuarios que ponen sus computadoras al servicio de la plataforma en todos los puntos del planeta para calcular, verificar y aprobar cada bloque de información relacionada con una transacción.

Esta plataforma electrónica está conformada por miles de nodos dispersos en todo el mundo, operados por usuarios (o mineros) que aportan computadores para esto, donde se verifican esas transacciones, se comparan y validan unas contra otras y se asegura la transparencia y fiabilidad de cada pieza de información, es decir, que no hay ninguna alteración externa.

A su vez, los registros son encriptados para proteger la seguridad y privacidad de los usuarios y del dinero o bienes transferidos de un lado a otro.

Por lo tanto, podemos decir que el Blockchain es una base de datos distribuida, cifrada, segura y rápida que hace más directa la relación entre las partes.

Quien quiera usar la cadena de bloques para enviar o recibir dinero o valores debe contar con un monedero o billetera digital, especie de cuenta bancaria, asignada por la plataforma de Blockchain de su preferencia.

La cadena de bloques es manejada, auditada y validada por innumerables computadores conectados en pares por todo el mundo.

Lo interesante es que si alguien desea pagarle o enviar dinero a otra persona, nadie conocerá sus identidades. Sólo se sabrá que desde la Cartera “A” se está enviando X cantidad de dinero a la Cartera “B”.

Al dar la instrucción del envío de dinero, toda la red de nodos se activa para verificar que la Cartera “A” realmente posee suficiente dinero para cubrir la operación.

En caso positivo, todos los nodos anotan esta operación, que ahora pasa a formar parte de un bloque junto a muchas otras operaciones. En un determinado período de tiempo todas las operaciones del bloque se van completando y validando en el registro de datos de la plataforma.

Además, quedan enlazados con otros bloques, por lo que cualquier modificación en un bloque ya validado y sellado será notado por los demás nodos y el sistema alertará enseguida sobre este cambio.

Una gran ventaja de este sistema es que las operaciones o "contratos" pueden ser verificados públicamente y se eliminan costos por intermediarios, como los generados al mover dinero a través de los sistemas bancarios tradicionales.

Por lo tanto, Blockchain tiene un gran potencial para crear, autentificar y auditar contratos en tiempo real, razón por la cual se afirma que puede servir de base al surgimiento de un nuevo modelo basado en contratos inteligentes o "Smart Contracts".

La red Ethereum, ideal para los contratos inteligentes

Como evolución de la plataforma Blockchain original, en el año 2015 surgió la red Ethereum, base de la moneda virtual Ether. Esta red utiliza un lenguaje de programación Turing completo , mucho más fácil de usar y con más flexibilidad que el original de Bitcoin.

Este lenguaje incorpora varias tecnologías como la custodia sobre la cadena de bloques, ajuste variable de límites de retiro, creación de contratos financieros e incluso una estructura de base para mercados de juegos de azar y otros.

Además, su base descentralizada de datos de registro de nombres, basada en la tecnología de código abierto Namecoin , se puede escribir en pocas líneas y los protocolos para el manejo de sistemas de reputación y monedas se pueden elaborar con apenas 20 líneas de código.

El lenguaje Turing completo usado por Ethereum permite crear contratos inteligentes más complejos que los posibles con los scripts de Bitcoin. Los contratos inteligentes son una especie de programa criptográfico que contiene valor y solo se desbloquea si se cumplen ciertas condiciones y son validadas por las partes involucradas en el contrato.

Ethereum facilita la elaboración de contratos inteligentes no solo para el intercambio de monedas (valores o dinero), sino también productos, servicios y especialmente bienes, como los que se manejan en el mercado inmobiliario.

Un contrato común en el terreno inmobiliario tiene cláusulas que podrían ser parcialmente incumplidas por una de las partes, como ocurre en los casos de estafa o fraude, pero que aún así este incumplimiento no impide que se concrete la transferencia de dinero o de propiedad, provocando pérdidas a una de las partes.

Los contratos inteligentes, en cambio, contienen instrucciones relacionadas con la transacción electrónica que de no ser cumplidas llevan a paralizar de inmediato cualquier transferencia de fondos o de la propiedad del objeto vendido/comprado.

De esta forma, solo si se cumplen las condiciones preacordadas y las partes lo informan, la plataforma continuará y validará el resto del proceso de compraventa del inmueble.

El Blockchain y la transparencia de las transacciones inmobiliarias

La mayoría de los países cuentan con leyes inmobiliarias que comparten rasgos comunes, debido a la creciente integración de las economías y la adopción de lineamientos legales “universales” que se respetan a nivel internacional.

En casi todos los casos, la compraventa de un inmueble es un proceso en el que participan no menos de seis actores: el vendedor, el comprador, los abogados; los bancos o entes hipotecarios que financiarán la operación; el registrador de propiedades y el agente inmobiliario que asistió en el proceso de captación del comprador.

Comprar y vender un inmueble puede tardar un tiempo considerable, debido a la cantidad de pasos burocráticos y partes involucradas y siempre existe el riesgo de estafas o costos ocultos.

El Blockchain protege de fraudes y acelera el tiempo de compraventa de propiedades.

Contando con un marco legal moderno y actualizado, las partes pueden suscribir un contrato inteligente con mecanismos de protección que solo aprobarán el pago a través de Blockchain cuando se hayan cumplido todas las condiciones estipuladas en el mismo.

Además, se eliminarían algunos intermediarios, bajando los costos considerablemente y reduciendo el tiempo que tardaría el proceso de compraventa.

Utilidad en el marco de leyes de propiedad incremental

En Europa se ha hecho cada vez más común que los jóvenes y familias recién formadas, que suelen tener más dificultades para acceder a créditos de vivienda, utilicen la figura de propiedad compartida o propiedad incremental, para comprar su nueva casa.

La propiedad compartida evita el sobreendeudamiento al permitir al comprador aumentar sus derechos totales sobre el inmueble de forma progresiva.

Gran Bretaña es líder en este tipo de propiedad, con más de 170.000 titulares de viviendas compartidas para el año 2018, seguida de cerca por Holanda y España.

Bajo la figura de propiedad incremental o compartida, quien busca comprar una vivienda por primera vez paga solo una porción del valor total de la misma y acuerda con el dueño original el pago de una renta mensual sobre el valor restante.

Durante el tiempo que tarda en completarse el pago completo, ambas partes son consideradas dueñas del inmueble y si en algún momento lo acuerdan, se puede pagar un monto adicional y aumentar la porción de la propiedad en manos del nuevo dueño, usando un principio de escalabilidad.

Contratos inteligentes basados en Blockchain pueden acelerar la compra de viviendas a primerizos.

En estos casos y usando un contrato inteligente se puede crear un nuevo modelo de compraventa en el que, por ejemplo, el dueño pueda tener acceso ahora a un ingreso mensual por el alquiler de su propiedad, que estará libre de problemas de vencimiento de plazos, regulación de tarifas y costos adicionales generados por la administración del inmueble.

Por su parte el nuevo arrendatario tendrá acceso rápido a una vivienda que podrá comenzar a arreglar de inmediato.

Adicionalmente, los contratos inteligentes darán más exactitud a la valoración de la propiedad y un mejor control de los pagos realizados en el tiempo, incluyendo cualquier cambio en la valoración tras efectuarse un pago adicional de capital por parte del comprador.

Blockchain como apoyo en el mercado de propiedades fraccionales

Otro ejemplo del potencial beneficio del Blockchain es el relacionado con las propiedades fraccionales, sistema muy usado desde hace décadas en Estados Unidos y Europa para compartir los derechos sobre bienes de alto costo, como mansiones, aviones ejecutivos y otros.

Por razones legales y prácticas, se hace imposible en muchos países que el dueño de una propiedad venda una fracción de la misma para obtener recursos económicos que pueden ser destinados a ayudar una causa benéfica, o para compensar a quienes le dieron apoyo económico en un momento difícil.

Aunque algunas startups como Brickvest y Property Partner están promoviendo proyectos de propiedad fraccional, aún no masifican el uso de tecnología de cadena de bloques como herramienta principal.

El uso del Blockchain en este tipo de proyectos estaría inicialmente en el manejo y seguimiento continuo de los libros contables donde se especifica claramente quién compró, quien vendió y cuál porción de la propiedad ha cambiado de manos en todo momento.

Transparencia en el control de derechos de propiedad

Según muchos expertos, la cadena de bloques es la herramienta que permite traer transparencia y seguridad no tanto a países desarrollados con sistemas de registro contable confiables y funcionales, sino especialmente a naciones con un sistema de registro inmobiliario defectuoso, que puede dar lugar a fraudes o inseguridad jurídica a quienes quieren comprar o vender un inmueble.

El Blockchain permite validar electrónicamente y sin dudas los títulos de propiedad, requisito indispensable para asegurar los derechos de alguien sobre un inmueble, sin importar en qué lugar del mundo se encuentre este.

 Otra consecuencia de esta transparencia es que se agiliza la entrega de préstamos hipotecarios, pues la banca o entes crediticios se pueden sentir más confiadas a la hora de asignar recursos a quienes lo solicitan. Si hay algún incumplimiento, el contrato inteligente incluye los mecanismos para detener la transacción y no se libera capital hasta que todas las partes cumplían lo acordado.

La forma de suscribir contratos de compraventa puede cambiar radicalmente con el Blockchain.

Tomando en cuenta que gran parte del crecimiento económico de un país se basa en la confianza que tengan el sector privado y la población en general en su mercado y mecanismos reguladores, el uso de Blockchain ayuda a dinamizar este desarrollo al favorecer un mayor flujo de dinero, incluso en países donde el gobierno no goce de la confianza de la población.

Experiencias del Blockchain en el mundo hipotecario

A pesar de sus ventajas, aún no son suficientes las experiencias con el uso del Blockchain, ni la magnitud de las compras realizadas, como para afirmar que estamos ante una revolución del mercado inmobiliario.

En el año 2016 Suecia puso en marcha una prueba para usar el Blockchain en el sector inmobiliario, contando con el aval del Registro Nacional de Propiedad de ese país.

Este organismo hizo un seguimiento y evaluación del proceso de compraventa de un inmueble con moneda virtual y usando la plataforma de cadena de bloques. Se dio especial atención a la forma en que interactuaban los actores involucrados, es decir, vendedor, comprador, institución financiera y entes reguladores del gobierno.

La prueba se consideró exitosa y desde entonces se establecieron mecanismos que facilitan este tipo de procedimientos, pero a la fecha solo una pequeña parte de todas las transacciones de inmuebles en ese país nórdico se hacen a través de métodos basados en el Blockchain.

A nivel europeo también existe el caso de la empresa inmobiliaria Cai-Capital, que trabaja en el diseño de métodos para agregar el uso de la moneda virtual Bitcoin y la cadena de bloques en su registro de pagos en el Reino Unido.

El objetivo de Cai-Capital es atraer compradores internacionales con un buen haber de criptodivisas al mercado británico, aprovechando su experiencia previa en países como Estados Unidos y Canadá, donde se permite el uso de monedas digitales para adquirir inmuebles.

En unos años, sin duda la adquisición de viviendas se basará en Blockchain.

Precisamente en Estados Unidos, la empresa inmobiliaria Propy, que maneja operaciones a nivel mundial, se dio a conocer por ayudar a realizar la primera compra de un departamento por vía online, pagada con criptomonedas.

Este inmueble se encontraba ubicado en Ucrania y fue adquirido por el fundador de TechCrunch, Michael Arrington.

Posteriormente Propy participó en la primera venta de un inmueble en criptomonedas en Estados Unidos, perteneciente al exgerente de Facebook, Chris Murphy.

Propy se asoció con Murphy, para ayudarlo a vender una casa adyacente al estadio Lambeau del equipo de fútbol americano Green Bay Packers de Wisconsin por el precio de $1.000.000, pagaderos en monedas virtuales.

Propy aportó la tecnología para el pago online y el registro descentralizado de títulos.

Conclusión

¿Podrá Blockchain ser la base del nuevo mercado inmobiliario y bienes raíces? Con toda seguridad sí, al igual que lo hará con el resto de los sectores de la economía y las finanzas a nivel mundial.

Pero la respuesta más clara por ahora es que “sí lo hará, pero falta aún algo de tiempo para eso”. Al igual que en otras áreas, todo depende de si las partes interesadas en cambiar la forma de actuar y entender el mercado inmobiliario logran promover un cambio de leyes a nivel de los gobiernos.

Esto implica que las leyes deberán respaldar el uso de tecnologías más seguras y descentralizadas para el manejo de títulos, financiamientos y el intercambio de propiedades, en lugar de obligar a seguir trabajando con mecanismos con mecanismos que datan de hace más de 100 años.

Otro problema a resolver para lograr este cambio es cómo la industria inmobiliaria y los gobiernos obtendrán beneficios con este cambio tecnológico, pues sería imposible que aprueben nuevas leyes si no hay algún tipo de atractivo para ellos.

Este tipo de interrogantes no se resuelven de un día para otro y hay que tomar en cuenta que existen grupos de poder con fuertes intereses que no facilitarán un cambio en la estructura y manejo inmobiliario si no hay algún tipo de incentivo que les interese.

Por supuesto, no se puede ignorar el hecho de que el mundo marcha al ritmo que impongan las economías más poderosas, por lo que habrá que ver cómo evoluciona la introducción del Blockchain en el mercado inmobiliario en Estados Unidos, la Unión Europea, Japón, y sobre todo en China, que tiene el objetivo de convertirse en la primera potencia económica mundial para el año 2030.

Finalmente, queda aún otro problema que se debe resolver antes de dar el gran salto, el de la ciberseguridad. El público no confiaría su dinero y datos personales a una plataforma electrónica que pueda ser objeto de intrusiones, por muy mínimo que sea el riesgo y en los actuales momentos no existe ninguna red o plataforma tecnológica que sea totalmente inmune a este tipo de problemas.

Referencias

Venture Beat. Article: Blockchain could ‘change everything’ for Real Estate

El Blog del Bitcoin. ¿Qué es el Bitcoin?

Criptonoticias.com. ¿Qué es Ethereum?

Las 3 maneras en que Blockchain transformará el sector inmobiliario