Es aquel en el cual las partes se exigen a celebrar un contrato en un plazo determinado y bajo unas condiciones específicas. Es la definición de contrato de promesa de compraventa, regulado en el artículo 1554 del Código Civil.

Un contrato de promesa de compraventa es de suma importancia para el vendedor puesto que es la forma de asegurar que el comprador efectivamente adquiera la propiedad. Por el otro lado es también de suma importancia para el comprador puesto que es la vía de asegurar que el dueño efectivamente quiera vender el inmueble.

Debes saber que al firmar una promesa de compraventa es recomendable hacerlo por escritura pública, ante notario estableciendo precio, fecha de firma y condiciones consensuadas por las partes.

Es aconsejable dejar en garantía cheques o un vale vista en garantía para poder cobrar el compromiso en caso de incumplimiento. Lo mejor es hacerlo en una notaría y con instrucciones notariales donde se aclare las condiciones de pago.

Es decir, el contrato definitivo es el centro del contrato de promesa ya que este tiene por objeto generar el deber de HACER o la obligación de celebrar un acto jurídico en un futuro y puede ser unilateral o bilateral.

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Debes saber que un contrato de promesa es válido si cumple con los requisitos establecidos en el artículo 1554 del Código Civil de lo contrario será absolutamente nulo.

Los requisitos suscritos en el Código Civil para la validez del contrato de promesa:

• La promesa debe hacerse por escrito: se trata de un contrato solemne y debe constar por escrito aun y cuando las partes lleguen a un consenso. Puede ser un instrumento privado y no necesariamente público sin menoscabo de la promesa de celebración que para ser válido debe concederse por escritura pública.
• Que no sea un contrato que las leyes declaren ineficaz: La norma establece que la ineficacia tiene relación directa con los requisitos específicos del contrato y no con las puntualidades a que se deba someter para lograr valor legal.
• Que tenga un plazo y condiciones que fije una fecha en la cual se celebrará el contrato de compraventa prometido: Debe ser así para que los contratantes sepan cuando se cumplirá la escritura de compraventa y no queden atados indefinidamente. La promesa debe tener carácter transitorio, entonces si falta el plazo y o la condiciones el contrato será nulo.
• Que tenga especificaciones: Es decir, el contrato de promesa debe tener cada una de las cláusulas del contrato definitivo.

¿Cuáles son las características principales de un contrato de promesa de compraventa?

De acuerdo a las normas legales adjuntas en el Libro IV del Código Civil se trata de un acuerdo de propósitos, con obligaciones reciprocas para ambas partes. El objetivo del contrato de promesa de compraventa es justamente celebrar otro contrato – el contrato de compraventa conocido también como escritura de compraventa.

El efecto único de la promesa es poder exigir la celebración del contrato que sólo da origen a la obligación de HACER.

La solemnidad del contrato de promesa de compraventa es otra característica. El contrato siempre debe constar por escrito lo que le otorga su carácter solemne.

Es un contrato principal, lo mismo que el contrato definitivo de compraventa puesto que de conformidad con lo establecido en el artículo 1442 del Código Civil éste subsiste sin necesidad de otra convención.

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En otras palabras no es un contrato dependiente y mucho menos un accesorio porque su existencia no está sujeta a la de otro contrato principal.

La diferencia más marcada entre un contrato de promesa de compraventa y un contrato promedio es que el primero crea una obligación de HACER, mientras que el otro origina una obligación de DAR, HACER o NO HACER.

Conclusión

El contrato de promesa de compraventa es el documento en el cual las partes se comprometen uno a vender y el otro a comprar una propiedad. Lo más aconsejable es que un profesional te asesore al respecto puesto que implica muchos términos legales que quizás te enreden un poco.