Quizás al leer la prensa o ver las noticias has escuchado muchas veces el término “burbuja inmobiliaria”. En este artículo te explicaremos en qué consiste y algunos casos registrados en el mundo.

En el mercado inmobiliario, el término “burbuja” trae referencias a problemas graves que afectan a todo el sistema. ¿Pero qué es una burbuja inmobiliaria?

Como burbuja inmobiliaria se define un incremento excesivo e injustificado del valor de los bienes inmuebles o bienes raíces, generalmente a raíz de un proceso especulativo.

Al hablar de una burbuja inmobiliaria, nos referimos entonces a que hay una situación en la que los precios aumentan sin razones lógicas basadas en la oferta y demanda real.

Prevalece entonces el deseo de un grupo predominante de personas o empresas de obtener ganancias rápidas a través de la compra de bienes para luego revenderlos a un mayor precio.

Este aumento en el valor de propiedades o bienes raíces hace que otros inversionistas se interesen en participar de las ganancias, lo que contribuye a dar más energía al ciclo.

Por lo tanto, los precios son empujados cada vez más rápido hacia arriba por la demanda creciente de quienes desean lucrarse.

En la burbuja inmobiliaria no solo participan los que compran y venden, sino también las constructoras, que construyen cada vez más activos, alimentando este espiral especulativo.

Además, la oferta de bienes inmuebles y raíces no se basa en la necesidad real del mercado, de la gente, sino del afán de ganancia del sector inversionista.

Sin embargo, llega un momento en que la cantidad de propiedades es mayor que lo que realmente se necesita en el mundo real.

Apartamentos a la espera de venta

Ahí es cuando la burbuja inmobiliaria “revienta” y todo el esquema especulativo se derrumba, pues ahora los precios bajarán por debajo del nivel inicial.

¿Un ejemplo de burbuja inmobiliaria? 

Digamos que en nuestra ciudad se necesitan 100.000 viviendas.

Estas viviendas cubrirían la demanda actual y el crecimiento demográfico esperado en los próximos 5 años.

Entonces, un grupo inversionista decide fomentar una burbuja inmobiliaria comprando cuanto inmueble sea posible aprovechando esta alta demanda.

Los bancos ofrecen créditos con facilidades de pago para captar el mayor número posible de hipotecas en sus cuentas.

En el afán especulativo, muchas empresas no solo compran las viviendas disponibles, sino también construyen en total 150.000 viviendas.

Ahora hay 50 mil viviendas más que las necesarias pero ya todos los que necesitaban un hogar compraron su casa.

Así que ahora hay un exceso de oferta y las viviendas en esta ciudad bajarán de precio porque nadie compra ninguna.

Todos pierden, incluyendo las constructoras, los bancos e inmobiliarias y sobre todo, quienes pagaron por casas a un valor mayor al debido y ahora estas valen mucho menos.

Este ejemplo no solo se aplica en el terreno inmobiliario, también puede haber burbujas económicas relacionadas con valores que suben y luego caen en otros sectores.

Características de una burbuja inmobiliaria

Una burbuja inmobiliaria suele presentar características que la hacen fácilmente reconocible:

• Los precios de los bienes aumentan repentinamente, sin haber ocurrido cambios sustanciales en el mercado o el momento económico o político.
• Los precios dejan de fundamentarse en valores justificados y razonables y pasan a basarse en la especulación.
• Se reconoce fácilmente la participación de inversionistas o intermediarios en la fijación de precios, es decir, que los bienes pasan de la oferta directa a ser vendidos o revendidos por terceros con precios más elevados.
• La subida de precios siempre se basa en la falsa percepción de que el mercado seguirá creciendo sin freno.
• Las burbujas inmobiliarias suelen suceder en tiempos de gran bonanza económica, cuando las familias tienen mayor acceso a créditos hipotecarios y “se supone” que también mayor capacidad para pagarlos.
• Los bancos otorgan créditos hipotecarios sin o con poca restricción, financiando un 100% o incluso un mayor porcentaje que el valor de las propiedades

Casos históricos de burbujas económicas e inmobiliarias

Las burbujas inmobiliarias son solo algunas de las muchas burbujas económicas que ha sufrido el mundo desde el siglo 17.

Siempre se han caracterizado por aparecer en medio de un período de bonanza comercial o financiera.

Miles de personas o empresas son atraídas a actividades altamente lucrativa, que luego implosionan generando inmensas pérdidas.

Entre estos casos se encuentra la subida y caída estrepitosa de las acciones de la Compañía Británica de los Mares del Sur y la caída de la Bolsa de Valores de Nueva York en 1929.

Más recientemente, tenemos el caso de la crisis hipotecaria de EEUU y Europa, entre 2004 y 2008, cuyas secuelas aún persisten.

El problema es que no ocurren por casualidad, Muchas veces incluso los gobiernos promueven burbujas para dar la falsa sensación de progreso a sus electores.

A esto se une el afán de inversionistas de ganar dinero con la repetición cíclica de este tipo de burbujas económicas.

Generalmente estos aprovechan el inicio de la burbuja y luego se retiran antes que la misma implosione, quedándose con grandes ganancias.

Las burbujas inmobiliarias en diferentes países

La burbuja inmobiliaria más conocida fue la ocurrida en Estados Unidos y Europa entre los años 2004 a 2008.

Esta burbuja inmobiliaria comenzó por la práctica especulativa de importantes bancos de EEUU que dieron miles de millones de Dólares en créditos para la compra de viviendas a familias sin poder adquisitivo.

De la noche a la mañana, millones de familias inundaron el mercado inmobiliario buscando su nuevo hogar, elevando los precios de casas y terrenos.

Además, los créditos hipotecarios otorgados fueron convertidos por los bancos emisores en valores respaldados por los títulos de propiedad y convertidos en liquidez para seguir entregando más créditos sin mayor respaldo.

A esto se une que los gobiernos europeos y norteamericano enfrentaban el riesgo de una inflación por sus elevadas deudas públicas, lo que los llevó a subir las tasas de interés interbancario.

El mercado hizo cumplir sus leyes, y miles de familias dejaron de cumplir los pagos de hipoteca porque no podían cubrir dicho gasto.

Se frenó la venta de nuevas casas y edificios y los bancos se quedaron con miles de millones de Dólares en créditos “tóxicos” que eran incobrables.

La burbuja inmobiliaria empezó a desinflarse. En 2005 ya se reportaban cifras alarmantes de hipotecas impagas y problemas de liquidez bancaria en EEUU.

En 2006 se habían ejecutado 1,2 millones de ejecuciones hipotecarias y habían quebrado más de 50 bancos y entidades hipotecarias.

La quiebra de la financiera Lehman Brothers se produjo durante la burbuja inmobiliaria de 2004-2008

La presencia de capital europeo en el mercado inmobiliario de EEUU llevó la crisis a la banca europea, con pérdidas inmensas en entidades de Gran Bretaña y Alemania, principalmente.

Para 2008, las pérdidas mundiales por la crisis inmobiliaria de EEUU habían superado los 40 billones de Dólares y provocado la muerte de más de 150 bancos y entidades hipotecarias.

Efectos de la burbuja inmobiliaria de 2004-2008 en el sector vivienda

Debido a la negativa de los bancos a otorgar créditos para viviendas o negocios, hubo una recesión generalizada pues las empresas y particulares no tenían recursos para operar y comprar bienes y servicios.

El desempleo resultante dejó a miles de familias sin posibilidad de pagar sus viviendas, mientras que millones más no tenían acceso a créditos para comprarlas.

La burbuja inmobiliaria que una vez llevó a la industria de la vivienda al tope, ahora la había dejado prácticamente paralizada.

En EEUU, Europa e incluso en China, muchos edificios y urbanizaciones quedaron vacíos, sin nadie capaz de comprarlos o de pagar las cuotas.

Sin embargo, el efecto más grave fue la quiebra consecutiva de varios bancos y entidades crediticias, incluyendo a los hasta entonces más grandes y poderosos.

Entre 2004 y 2008, la burbuja inmobiliaria de EEUU hizo quebrar a decenas de bancos y financieras en todo el mundo.

Para miles de familias significó la pérdida y desalojo de sus viviendas y en Francia, Gran Bretaña y Alemania muchos perdieron el empleo por la paralización de las economías de sus países.

Según estimaciones del Fondo Monetario Internacional las pérdidas de los bancos hipotecarios en Estados Unidos y la Unión Europea entre 2007 y 2010 sumaron 4,1 billones de Dólares.

Otros casos de burbujas inmobiliarias en el mundo

Aunque sin consecuencias tan desastrosas como la de EEUU se han presentado burbujas inmobiliarias en los últimos 5 años en países como Brasil y Turquía.

Allí el precio de las viviendas en las principales ciudades ha crecido exponencialmente y se calcula que para 2020 podría estallar una burbuja inmobiliaria si no se toman medidas.

Países como Cuba, donde el sistema económico socialista haría impensable una burbuja inmobiliaria también están en vías de sufrir una en carne propia.

Esto porque desde 2011 se aprobó la ley que permite la compra-venta de inmuebles entre particulares, lo que disparó la demanda de casas entra la población.

El problema es que la presencia de intermediarios informales y el afán de lucro de mucho ha elevado sustancialmente el precio de las casas disponibles.

Esto ha ocurrido incluso en casos de viviendas que no están en las mejores condiciones físicas, pero que están en la capital, Santiago, donde muchos cubanos prefieren mudarse.

Las burbujas inmobiliarias en Europa han seguido siendo un peligro desde la crisis de 2008.

En 2016 el Banco Central Europeo alertó que se estaban creando burbujas en los mercados inmobiliarios de propiedad residencial de Austria, Alemania, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Luxemburgo, Holanda, Suecia y el Reino Unido.

Afortunadamente, varios de estos países aplicaron medidas que previnieron un problema mayor o al menos han evitado que el sistema colapse aún.

Pero el caso más emblemático es China, donde el surgimiento de la clase media y que el Gobierno permitiera a las familias ser propietarias de su vivienda provocó un boom de la construcción.

Este boom estuvo financiado tanto por inversionistas privados como por alcaldías y gobiernos regionales, que levantaron miles de casas y edificios en todo el país.

La crisis de 2004-2008 ya había puesto en jaque a los dos principales bancos chinos, el Comercial Bank of China (ICBC) y el Bank of China.

Estas entidades tenían 8.000 millones de Euros invertidos en títulos tóxicos en EEUU y Europa.

La burbuja inmobiliaria en China dejó a este país lleno de ciudades y pueblos repletos de edificios y casas sin dueño

Una década más tarde, la burbuja inmobiliaria renació por el afán del sector público en demostrar el “gran crecimiento” de la economía china.

Para esto, se destinaron miles de millones de Dólares en la construcción de conjuntos multifamiliares para la clase trabajadora, ahora convertida en una creciente “clase media” ávida de lujos y comodidades.

Por su parte, el sector privado buscó lucrarse con el creciente interés de las familias en acceder a créditos, algo a lo que eran renuentes antes de 2010.

Para 2016, la deuda de los hogares en la segunda economía mundial equivalía al 40% del Producto Interno Bruto de ese país.

Los altísimos precios que alcanzaron las viviendas y las altas tasas de interés de los créditos hipotecarios llevaron a muchos a desistir de tener un hogar propio.

Para 2019, muchos de estos proyectos se encuentran deshabitados porque se hicieron muy caros para los posibles compradores y las pérdidas son incalculables para los gobiernos provinciales y locales.

Estos proyectos urbanísticos se han convertido en “ciudades fantasmas”. En toda China hay miles de edificios nuevos totalmente vacíos y con un destino incierto por delante.

¿Se puede evitar una burbuja inmobiliaria?

Evitar una burbuja inmobiliaria es fácil, siempre que los gobiernos actúen con firmeza para evitar que las empresas o particulares abusen de las leyes de oferta y demanda.

Hay ejemplos como España, donde en 2018 los precios de las viviendas para compra estaban aumentando nuevamente.

El gobierno de ese país promulgó una ley hipotecaria que busca acabar con las prácticas abusivas de los bancos sobre sus clientes.

La ley implicaba un encarecimiento de los créditos hipotecarios, lo que a su vez ayudaba a controlar la demanda.

Además, se garantizaba que el cliente recibiría información detallada sobre los compromisos y condiciones de la hipoteca que recibe.

De esta manera, podría estar prevenido ante las situaciones que pudieran afectarlo cuando el mercado cambiara de valor.

Sin embargo, en otros países la situación no es tan clara, como lo demuestra el caso de Estados Unidos.

Desde 2016, en EEUU aumenta cada día el valor de las viviendas y muchos parecen olvidar las lecciones que dejó la burbuja de 2004-2008.

La quiebra de los mayores bancos hipotecarios no parece frenar a otros bancos que ocuparon su lugar y hoy financian hipotecas con cierta ligereza.

La promesa de recuperación económica del gobierno de Donald Trump y un reciente aumento de la tasa de empleo ha hecho que muchas familias busquen hipotecas para comprar viviendas, empujando su precio.

En ciudades como Miami o San Francisco, el valor de los inmuebles ha subido un promedio de 12,3 por ciento cada año desde 2016.

Los expertos dicen que tarde o temprano ocurrirá una nueva burbuja inmobiliaria en ese país.

Pero también concuerdan que tanto en EEUU como en Europa y Asia las burbujas inmobiliarias son evitables.

Pero para esto se necesita que los gobiernos actúen a tiempo y que la población aplique un criterio de prudencia a la hora de comprar viviendas o terrenos.

El buen ejercicio de las prácticas económicas es clave y en esto juega el nivel de conocimiento que la masa compradora tenga sobre la materia inmobiliaria.

Formas de protegerse ante una posible burbuja inmobiliaria

Algunas medidas que puedes tomar para protegerte en un mercado donde se vive una burbuja inmobiliaria son las siguientes:

• Si vas a comprar una vivienda, debes leer muy bien el contrato de compra-venta y los documentos del crédito hipotecario del banco que te financiará.
• Identifica cualquier práctica especulativa y denúnciala o retírate a tiempo del trato.
• Si vives en una vivienda arrendada, investiga las leyes que te protegen ante cualquier intento del propietario de aumentar su costo para sacar ventajas de una burbuja inmobiliaria.
• Muchos contratos de arriendo tienen cláusulas que especifican un límite de aumento en el precio, que se debe respetar este monto hasta el vencimiento del mismo.
• Si eres propietario de una vivienda o terreno, la burbuja inmobiliaria solo te afectará si piensas en venderlos.
• En este caso, analiza bien qué ganarías si lo haces y si tienes forma de recuperar estas propiedades en un futuro o comprar otras similares en valor y utilidad.
• Esta venta, si la haces, debe ser al principio de la misma, pues si esperas mucho corres el riesgo de que incluso tu propiedad termine valiendo menos que lo que pagaste en su momento.

¿Debería seguir invirtiendo en inmuebles en una burbuja inmobiliaria?

Eso depende de tu capacidad de compra y si lo haces al principio del proceso de inflación de precios.

La verdadera protección contra una burbuja inmobiliaria es que te apegues solo a lo que necesitas.

Es decir, compra lo que te puede dar un beneficio, incluso si no luego no puedes venderlo.

Por ejemplo, una segunda vivienda puede quedar libre para alquilar o incluso para dejársela a tus hijos cuando estos inicien su propia familia.

Otras posibilidades son las de ampliar y mejorar las viviendas y venderlas a mejor precio que el que pagaste, incluso si ya no hay una burbuja inmobiliaria que te de ganancias considerables.

Conclusión

Saber si el mercado inmobiliario está afectado por una burbuja es fácil, si sabes leer las señales.

Por lo tanto, lograr ganancias en medio de una burbuja inmobiliaria con la compra y venta de inmuebles dependerá de en qué etapa de esta hagas tu inversión.

Es importante revisar y estudiar bien las leyes, especialmente las que te protegen contra pérdidas o situaciones en las que perderás tu inversión.

Sobre todo, recuerda que la prudencia siempre será tu mejor aliada a la hora de hacer inversiones en medio de una burbuja inmobiliaria.

A veces ganar menos significa ganar más en situaciones como esta, donde la ley de oferta y demanda puede estar distorsionada por el afán de lucro de muchos.