Adquirir un departamento o inmueble como forma de inversión a futuro es cada vez más popular en Chile.

La gran ventaja de este tipo de operación es que permite obtener ganancias relevantes en la reventa o arriendo de departamentos comprados en zonas atractivas desde el punto de vista de servicios, conectividad y otras.

Por supuesto, la compra de este tipo de inmuebles requiere contar con ahorros suficientes y un crédito hipotecario que permita cubrir su inversión.

Utilizar tu pie para realizar esta compra es una excelente opción, pero hay que saber cómo aprovecharlo de la manera más ventajosa.

¿Qué es el pie?

El pie es la fracción o porcentaje del valor del inmueble que pagarás con tu dinero, es decir, con tus ahorros, inversiones u otros valores a nombre tuyo. Es el capital propio de la inversión total. Por lo general vas a tener que poner entre un 10% y 20% como pie.

El resto del precio del inmueble será cubierto con un crédito hipotecario aprobado por una institución financiera.

El monto de este crédito dependerá de una evaluación de tu capacidad de ahorro, ingresos salariales y otras condiciones económicas particulares. Por lo general las instituciones financian hasta un 80% y 90% del valor total de la inversión. Si compras como sociedad, por lo general sólo te prestarán hasta el 75%.

El crédito hipotecario será pagado a su vez en un plazo de tiempo pre acordado, generalmente 20 a 30 años, con un recargo por intereses y otros gastos. Si compras como sociedad, por lo general sólo podrás tener financiamiento por hasta 15 años

Por supuesto, mientras mayor pie tengas menor será el monto del crédito hipotecario y de los intereses a pagar.

Es importante también la cantidad de meses o años que el banco te otorgue para pagar el crédito.

A más tiempo, más fácil será para ti cumplir con los pagos mensuales, incluso considerando que los intereses pueden ser relativamente altos.

Sin embargo, un departamento de inversión que se compra para arrendarlo, se recomienda financiar al plazo más largo y porcentaje de financiamiento más alto posible. Así aprovechas el “apalancamiento” al máximo y eventualmente podrás comprar varios inmuebles en vez de sólo uno.

¿Cómo manejar mejor mi pie para comprar un inmueble?

 Como el crédito hipotecario cuenta con muchos años para pagarlo, en este momento tu preocupación será cómo completar o aprovechar mejor el pie que has ahorrado.

En este caso tendrías varias 4 opciones para financiar el pie de una forma inteligente:

1. Máximo uso de los ahorros propios

El sector bancario chileno no financia por norma más allá del 80 por ciento del costo de un inmueble.

El comprador deberá tener siempre un pie o recursos propios para cubrir el resto, lo que puede ser dinero en efectivo, ahorros o ingresos por la venta de otras propiedades o bienes.

Mientras más ahorros tengas (o dinero en efectivo) podrás pagar el porcentaje negociado con la inmobiliaria o vendedor sin tener que sacrificar otros bienes o endeudarte por otras vías.

Muchos compradores colocan sus ahorros en instrumentos a plazo fijo, cuentas de ahorro con intereses o fondos mutuos, para obtener algunos ingresos sobre ellos y aumentar su monto.

El problema es que estos instrumentos suelen tener baja rentabilidad y los plazos para pagar las ganancias son muy largos.

Si el tiempo no es problema para ti, esta es una fórmula segura para aumentar los recursos que necesitas para completar tu pie.

2. Comprar en blanco o verde para optimizar el pie

Comprar una propiedad en blanco o verde, es decir, en planos o en plena construcción, te dará tiempo suficiente para conseguir el dinero que necesitas para cubrir el pie.

En el caso de las obras en blanco, este lapso puede ser de 24 a 36 meses, tiempo en el cual la inmobiliaria deberá pasar de los planos a la adecuación de terreno y luego a la construcción como tal.

Por su parte, una obra en verde es un proyecto más avanzado y los plazos para la entrega suelen ser de 12 a 24 meses, según la complejidad del mismo.

En ambos casos contarías con bastante tiempo para reunir tu pie.

De hecho, en el caso de la obra en blanco, es posible que el valor de la propiedad sea incluso más bajo que una en verde o ya culminada, lo que es por la futura plusvalía una buena opción a considerar.

La compra de inmuebles en verde o blanco es una estrategia cada vez más usada en Chile por sus variadas ventajas para inmobiliarias y compradores.

Muchas inmobiliarias acuerdan el pago de una fracción mensual del pie, sin intereses o con intereses muy bajos.

Esto evita que las cuotas del pie se acumulen con los intereses del crédito hipotecario una vez entregada la propiedad.

3.  Pagar el pie con créditos de consumo

Este método para financiar tu pie consiste en pagarlo a través de créditos de consumo obtenidos en una entidad financiera distinta a la que te otorgó el crédito hipotecario.

Esto facilita conseguir el dinero en un tiempo relativamente corto, pero conlleva el riesgo de caer en sobreendeudamiento y potencialmente, en morosidad.

Es una opción válida, pero que debe ser considerada como último recurso debido a este riesgo. Por ende se recomiendo sólo como último recurso y sólo en caso que contarás pronto con los recursos para prepagar el crédito de consumo.

4.  Pagar el pie en cuotas sin intereses

Esta opción es interesante, pero se requiere que la inmobiliaria cuente con convenios con la banca que les permita negociar contigo el pago del pie en 18 meses o más, sin intereses.

La ventaja principal es que no necesitas reunir de una sola vez todo el monto del pie, sino que puedes pagarlo en partes ajustadas a tu nivel de ingresos o ahorro. Muchas veces podrás pagar el pie con tu tarjeta de crédito y así acumular millas y puntos.

Hay que tomar en cuenta que el inicio de este pago es independiente de la fecha en que se firme la compra del inmueble o se entreguen las llaves del mismo.

Por tal razón, existe el riesgo de que se junte el pago de las cuotas del pie con el dividendo del crédito hipotecario.

Si tu intención es comprar el inmueble para posteriormente arrendarlo o venderlo a mejor precio este es un método que debes analizar bien.

Considera el riesgo de que tras la entrega del inmueble no consigas rápidamente un comprador o arrendatario.

Esto te llevaría a quedar pagando simultáneamente tanto las cuotas del pie como el dividendo.

Conclusión

Es importante que sea cual sea la forma en que completarás el dinero del pie, evites que se te junten los pagos de mismo con los dividendos del crédito hipotecario.

Procura siempre negociar con inmobiliarias que posean mecanismos de financiamiento del pie sin intereses o con intereses bajos.

Siempre será mejor que pagues el mayor pie posible a la hora de firmar la compra e inviertes en proyectos con inmobiliarias serias, que garanticen la entrega a tiempo del inmueble ofrecido.